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Saiba o que envolve uma avaliação imobiliária

O verdadeiro corretor de imóveis sabe da importância de fazer uma avaliação precisa do valor do imóvel. Uma propriedade bem avaliada aumenta, exponencialmente, as chances de ser negociada rapidamente. A avaliação é um dos primeiros passos num processo de transação imobiliária, e por isso requer cuidado e atenção.

Atualmente, existem dois grandes vilões no mercado imobiliário, que atrapalham o bom corretor de imóveis, mas fique calmo, a TG Perícia sabe como você pode vencê-los para melhorar os resultados da sua imobiliária.


Por que uma avaliação imobiliária deve ser feita por um perito avaliador acreditado?

A atividade regulatória e fiscalizadora destes organismos garante que o trabalho prestado por um perito avaliador acreditado cumpre os padrões de qualidade e rigor técnico.

Assim, ao contratar um perito avaliador acreditado, você investe o seu dinheiro num trabalho reconhecido, e que terá validade comprovada nacional e internacional, e ainda a garantia abrangida pelo seguro de responsabilidade civil, exigível para a atividade de perito avaliador imobiliário certificado.

O corretor de imóveis que desejar realizar laudo de avaliação – denominado pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI como Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica ­– deverá estar inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis – CNAI, próprio apenas para corretores de imóveis devidamente inscritos no CRECI.

Para pertencer ao Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis – CNAI, o corretor de imóveis que possui apenas o curso técnico de transações imobiliárias deve realizar curso de avaliação imobiliária promovido por entidades certificados e reconhecidas pelo COFECI.

Os corretores de imóveis que possuem o curso superior de Gestão de Negócios Imobiliários ou similar não necessitam de qualquer curso de avaliações, já que estes cursos tratam de avaliações de imóveis com profundidade.

A Resolução – COFECI N° 1.066/2007 define por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM – o documento elaborado por corretor de imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.

A imobiliária ou pessoa jurídica inscrita em Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, desde que chancelado por corretor de imóveis, pessoa física.


O que faz o perito avaliador?


O processo de avaliação de um imóvel é implementado através de vários passos.

A formalização do pedido de avaliação por parte do cliente despoleta todas as ações.

Para podermos iniciar o trabalho, o cliente deve fornecer a certidão permanente e a caderneta predial referentes ao imóvel.

Se possível e aplicável, deverá também disponibilizar as plantas cotadas ou à escala, a licença de utilização e o certificado energético.

Tratando-se de processos de obras ou de construção, deverá também fornecer os projetos de arquitetura, licenças de construção ou de obras, e os orçamentos de obras.

Em situações muito específicas, e dependendo do tipo de imóvel, poderão ser solicitados documentos ou esclarecimentos adicionais.

Na posse dos documentos necessários para realizar a avaliação do imóvel, está na altura de irmos para o terreno, e agendarmos uma visita ao imóvel.

Nesta, fazemos uma observação detalhada e minuciosa, procedendo a medições e ao registo fotográfico, que serão os pressupostos da avaliação.

Através do levantamento realizado no local, e com base nos elementos técnicos (observação técnica e documentos oficiais), podemos dar início ao estudo de mercado para apurar o presumível valor de transação do imóvel, que será justificado através do método do custo e do rendimento, se aplicável, e sempre que existir mercado de arrendamento ativo e comparável.

Após os vários procedimentos, e alcançada uma conclusão, desenvolvemos um relatório que é entregue ao cliente - Relatório da Avaliação Imobiliária Certificado - em formato digital.


Qualidade de informações

Com a internet, o acesso à informação ficou muito mais fácil, mas o grande problema é a qualidade desse conhecimento. Sabemos que a internet se tornou uma das principais fontes de pesquisa no mundo, e isso vale para todo mundo. É lá que o proprietário do imóvel está pesquisando sobre preços de imóveis para criar um valor inicial, antes de procurar uma imobiliária. É lá também, que são feitas as pesquisas das prefeituras para mensurar os valores de metro quadrado para cálculo de ITBI. Ou você acha que em pleno século XXI essas pesquisas são feitas de forma manual e presencial?

A verdade é que utilizar toda essa massa de informação sem a devida cautela, causa vários problemas. Por exemplo, essa noção inicial de valor do imóvel pelo proprietário, que acaba sendo contaminada. Isso porque, na internet, possui todo tipo de imóvel, e muitos desses, com valores exorbitantes, totalmente fora da realidade de preços, e que não poderia nunca ser levado em conta para comparação, e a partir disso, o proprietário cria seu juízo de valor.

Veja se você já passou por essa situação: O proprietário dá seu preço, e você fala que está fora do valor de mercado. Então, ele rebate: “Ah, mas eu vi que tem um apartamento sendo vendido em frente ao meu por R$500.000,00, e o meu é muito melhor e maior, então o meu tem que valer no mínimo R$600.000,00”.

Muito comum, certo? Mas, mal sabe ele que o apartamento de “R$500.000,00” vale na verdade R$410.000,00.


Leilão

O segundo maior problema é o Leilão! Mas não é esse leilão que você está pensando, quem dá mais, leva. Estamos falando de coisa séria, algo mais grave ainda. Infelizmente, há profissionais no mercado imobiliário brincando com coisa séria, literalmente fazendo “leilão de avaliação” apenas para captar o imóvel. É isso mesmo, jogam a avaliação lá pra cima, apenas para captar o imóvel, demonstrando nenhum compromisso com o resultado, que é vender ou alugar o imóvel.

Vamos pensar juntos: Qual proprietário não gostaria de ouvir que o imóvel dele vale mais?

Com isso, alguns (a grande maioria) acabam sendo seduzidos por esses maus profissionais, e prejudicando os bons corretores de imóveis, que terão que trabalhar com preços totalmente fora do mercado, dificultando, ou até mesmo impedindo que o imóvel venha a ser intermediado. Isso aconteceu muito nos últimos anos, no boom do mercado imobiliário, quando o mercado estava cheio de aventureiros, “corretores” despreparados e pessoas que estavam corretores de imóveis (note, que eles não eram corretores, mas estavam corretores, ou seja, encarava a profissão como algo provisório e passageiro).

Porém, como plantamos aquilo que colhemos, um dia a conta chega. Passados três ou quatro meses, o proprietário certamente vai te questionar o motivo do imóvel não ter sido intermediado, ou não ter tido ao menos visitas. E como é que esse profissional vai falar que é porque o imóvel está caro?


Entendendo o conceito de Avaliação de Imóveis


O avaliador é essencial não apenas para fazer controle de bens patrimoniais, mas também para a segurança e liquidez de negociações.

Para que um imóvel possa ser alugado ou vendido, é necessário que o bem seja devidamente avaliado. É depois disso que o seu preço é determinado, para que assim possa atrair pessoas interessadas.

Essa prática também é muito comum em processos judiciais e extrajudiciais, para provar o valor do imóvel. Exemplos dessas situações são divórcios, inventários, execuções, ações, desapropriações, indenizações e outros processos.

Todos eles dependem do valor do bem para que possam ser discutidos, de modo a instruir, dentro dos moldes da justiça, as partes envolvidas.

Se for avaliado de maneira equivocada, pode fazer com que os negócios fiquem estagnados, desinteressantes para o mercado de algum modo ou, ainda, levar a prejuízos financeiros.

Pense, por exemplo, em um proprietário que investiu na reforma e modernização de uma casa, com o melhor em jardinagem, paisagismo, estruturação e materiais de construção.

Obviamente, no momento da venda ou locação, ele quer receber um valor justo. Se a casa foi bem avaliada, vai atrair mais pessoas e possibilidades.

Para isso, é necessário que o profissional responsável se atente aos detalhes para estabelecer um preço. Mais do que chegar a um valor justo para venda ou locação, terá em mão a chave para a conciliação de bens e o sucesso de uma demanda judicial.

Contudo, para uma avaliação bem-sucedida, é imprescindível a participação de avaliadores experientes e capacitados, com registro no CNAI.

O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) garante que o consultor saiba considerar as nuances do imóvel no momento da avaliação.

Esta pode ser apenas estabelecendo um valor, ou então envolvendo todo um parecer técnico acerca das condições do bem, procedimentos realizados anteriormente, como serviços de demolição e ainda respaldo para cálculos e estatísticas.

Levando em conta essas informações, podemos dizer que o avaliador de imóveis é um profissional valioso que auxilia no sucesso das negociações envolvendo esses bens.

Ainda, é capaz de instruir processos variados que estejam relacionados ao valor da construção. Portanto, o avaliador de imóveis é indispensável para garantir procedimentos justos a todos os interessados.


Critérios para uma Avaliação Imobiliária


Entre as questões analisadas durante uma Avaliação de Imóveis, destacamos:

Localização: a localização é uma das principais questões que entram no Laudo de Avaliação de Imóvel. A cidade, o bairro e a rua onde ele está localizado, determinam o valor de mercado de forma mais mercadológica.

Acabamento do Imóvel: dependendo do estado de conservação do imóvel e do seu acabamento, o valor mercadológico dele pode mudar para mais ou para menos. Esses detalhes nortearão quem compra e quem vende a propriedade, levando em conta fatores de padrão construtivo, que já são previstos pela Norma da ABNT, e pelo IBAPE.

Documentação: a regularidade de toda a documentação do imóvel é fator essencial para a Segurança do Bem Imóvel, e que em sua maioria é a garantia de uma operação financeira. Débitos de Impostos, Gravames de Áreas de Preservação, servidões de acesso, áreas encravadas, entre outros é de suma importância para que se resguarde o bem, tendo a certeza da sua localização e fatores que possam honrá-los.

Atividades básicas: o motivo pelo qual o imóvel está em análise, e será vendido, diferença no seu valor de mercado, como por exemplo em casos de retomadas, onde o bem está em sua maioria ocupado, deteriorado ou possui dívidas.


Como ser um expert em avaliação de imóveis?


Existem várias maneiras de se avaliar um imóvel, mas aqui tem três tipos de avaliação de imóveis mais utilizadas e eficazes, que poderão te ajudar no dia a dia, citando os pontos positivos e negativos de cada uma delas:

Parecer técnico de avaliação mercadológica Sem dúvida, essa é a maneira mais correta e precisa de se chegar na avaliação do imóvel. Necessita que o corretor tenha a certificação CNAI, e possui um método muito complexo e eficiente.

Um dos principais pontos negativos desta avaliação é o valor, pois a maioria dos proprietários não está disposto a pagar por esse trabalho. Além disso, requer um grande investimento de tempo, por ser uma avaliação complexa, requer uma dedicação maior, e toma bastante tempo do corretor.


Avaliação Individual

É mais rápida e simples. Geralmente, concentra-se no corretor mais experiente ou diretor que tem, realmente, o domínio daquela região. Existem corretores em um nível tão avançado, que só de ver o imóvel, já se sabe o valor da avaliação (na cabeça dele, as informações são processadas rapidamente, como: localização, valores, amostras, negócios realizados, etc.). Porém é uma forma muito centralizada de trabalho, pois torna o processo muito dependente de apenas uma pessoa. Além disso, como é baseada em feeling, fica bem alinhada à subjetividade do avaliador.


Avaliação da Equipe

É um consenso da equipe, evitando assim o subjetivismo. Quando a equipe avalia o imóvel, e o valor ofertado está compatível com avaliação, há um enorme engajamento com o resultado (venda ou locação), pois eles acreditam que o imóvel será vendido ou alugado. Assim, o entusiasmo aumenta substancialmente; Você desenvolve a noção de preços de mercado entre toda equipe (principalmente, os novatos, que costumam ter bastante dificuldade em avaliar), e terá assim, uma equipe cada vez mais coesa;

Como pontos negativos, destaque para a disciplina de fazer esse comitê periodicamente (o que pode não ser tão negativo, se você deseja seguir uma gestão mais processual), e conseguir reunir o máximo de corretores possíveis para participar, no mesmo dia e local.

É importante destacar que todas essas formas levam em consideração o método comparativo. É impossível se avaliar um imóvel, sem comparar as “amostras” do que foi vendido ou alugado nas proximidades, e quanto maior for sua massa de informações, mais precisa será sua avaliação. Além disso, proprietários de imóveis gostam de saber exemplos e dados concretos.

Então, não caia nessa de ser influenciado pelas amostras da internet, pela vontade do proprietário, e por leilões de avaliações do concorrente.

Se você captar um imóvel caro, dificilmente ele será negociado, e você só ganha se ele for negociado, caso contrário só terá custo, despesas e prejuízo. Então, faça uma avaliação bem-feita, e ACREDITE na venda desse imóvel. Caso ele seja captado por um valor maior, você terá a segurança de que prestou a melhor consultoria. Se questionado no futuro por que o imóvel não foi negociado, você terá argumentos suficientes que o valor não está compatível, e de que há meses atrás, quando você avaliou o imóvel, havia alertado sobre o valor de oferta está incompatível com o valor de mercado.

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