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Inspeção predial: por que é tão importante saber o que é?

A maioria das pessoas não sabe, mas uma das principais responsabilidades dos síndicos é a contratação de um engenheiro civil e arquiteto especialista, para fazer a inspeção predial do edifício. Este procedimento é muito importante para não só avaliar o estado da obra no momento do registro, mas, principalmente, tentar diagnosticar possíveis problemas, minimizando ou evitando prejuízos. Quanto mais cedo a identificação, melhores os resultados de manutenção, e menores os valores investidos em reformas e consertos.

O problema é que muita gente não tem ideia de como a inspeção predial funciona, passando a conhecer o serviço só quando o estrago já é grande, ou irremediável.

Este diagnóstico da edificação também é conhecido como vistoria do check-up. Ela diminui o risco de acidentes prediais, e contribui para um melhor direcionamento dos investimentos nos condomínios, e para as adequações do plano de manutenção.

A inspeção predial se propõe a avaliar o desempenho da edificação, levando em conta a segurança (englobando tanto a segurança estrutural, quando contra incêndio e os quesitos de segurança no uso e na operação), a habitabilidade (considerando os fatores de estanqueidade, saúde, qualidade do ar, higiene, funcionalidade e acessibilidade), e ainda a sustentabilidade (relacionada principalmente à durabilidade e à manutenibilidade).


As etapas da inspeção predial são:

Levantamento de dados e documentação, que deve ser solicitada pelo profissional, e fornecida pelo responsável pela edificação

Análise desses dados e documentos, para verificar se existem falhas (que devem ser apontadas no relatório final)

Entrevista para coleta de dados sobre a edificação, quando o profissional procura saber a idade da edificação, seu histórico de manutenções e reformas, entre outros

Vistoria sistêmica da edificação, para a detecção de falhas ou anomalias

Classificação das falhas e anomalias detectadas na vistoria, determinando o fator causador da perda de desempenho (foi decorrente do projeto? da execução? do uso? foi causada por agentes externos? está relacionada ao envelhecimento natural?)

Recomendação de ações necessárias para corrigir estas falhas ou anomalias

Organização das ações prioritárias, conforme sua urgência

Avaliação do estado de manutenção e uso da edificação e de seus sistemas, incluindo a avaliação do plano de manutenção existente (ele está sendo executado? a frequência das ações está correta? as ações propostas podem mesmo ser realizadas? o equipamento “x” ou “pode ser acessado com segurança?)

Emissão do laudo com todas as informações.


Elementos e equipamentos que devem ser inspecionados

Elementos estruturais aparentes;

Sistemas de vedação (externos e internos);

Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas;

Sistemas de esquadrias;

Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de desempenho como infiltrações;

Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, caixas de gordura, reuso de água e esgoto etc.);

Sistemas de instalação elétrica;

Geradores;

Elevadores;

Motores, bombas e equipamentos eletromecânicos;

Alarmes e sistemas de segurança (como CFTV por exemplo);

Sistemas de ar-condicionado;

Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (para-raios);

Sistema de combate a incêndio;

Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc.);

Acessibilidade.

Documentos analisados na inspeção predial

Na hora da análise de documentos, devem ser inspecionados tanto aqueles administrativos, quanto os técnicos e de operação/manutenção.

Estes serão solicitados pelo inspetor e variam conforme a cidade onde o condomínio está localizado, apesar de a Norma NBR 16747 sobre Inspeção Predial recomendar a análise de alguns documentos como:

Manual da edificação;

Manuais dos equipamentos instalados;

Habite-se (para os condomínios, por exemplo) ou alvará de funcionamento (para prédios industriais, instalações hospitalares, etc.)

Alvarás e relatórios de inspeção de elevadores;

AVCB e demais projetos legais;

Regimento interno;

Licenciamento ambiental;

Outorgas e licenças para casos em que houver poços artesianos ou ETEs;

Contratos de manutenção de equipamentos;

Relatório de potabilidade da água dos reservatórios, bem como relatórios de manutenção e limpeza dessas estruturas;

Relatórios e atestados do SPDA;

Entre outros.


Laudo de Inspeção Predial

Após o cumprimento das diversas etapas de uma inspeção, será necessário gerar um Laudo de Inspeção Predial, que é mais que um relatório ou lista do que foi verificado.

Trata-se de um documento que segue diretriz técnica em observância às Normas Técnicas ABNT NBR 16747 e 13752 para ser elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar conclusão.

Ele contém: toda a identificação do contratante, a descrição detalhada da edificação, os dados sobre documentos solicitados e disponibilizados, bem como sua análise, além de uma descrição completa de toda a metodologia utilizada na inspeção predial, acompanhada das fotos capturadas, a lista dos sistemas analisados, a descrição e classificação de irregularidades constatadas, a recomendação de ações necessárias organizadas de acordo com sua prioridade, bem como a avaliação da manutenção e as conclusões.

O documento deve ser datado e assinado por profissional responsável, acompanhado do seu número de registro no CREA ou CAU.

Os condomínios que optarem por não fazer a vistoria ficam sujeitos a multas, além de processos advindos de acidentes decorrentes da falta de manutenção.


Norma aponta o que é prioritário quando o assunto é correção de anomalias

A nova norma ABNT NBR 16747:2020 aponta patamares de urgência, nos quais as correções das anomalias encontradas na inspeção predial devem ser classificadas.

A prioridade mais alta deve ser dada às correções de perdas de desempenho que comprometam a saúde e/ou a segurança dos usuários e/ou a funcionalidade dos sistemas construtivos, e quando a perda de desempenho pode gerar riscos ao meio-ambiente. A norma ainda destaca que são correções de prioridade máxima aquelas em que há comprometimento da durabilidade ou vida útil da edificação, entre outros aspectos.

Sendo assim, falhas de impermeabilização, sejam em estruturas como lajes, terraços, caixas d’água, entre outros, em que comprometem a vida útil da edificação e a saúde e segurança dos usuários, ou ainda em bacias de contenção, ETEs e ETAs de edificações industriais em que há risco ao meio-ambiente, são sempre prioridade 1.

Na prioridade intermediária ficam as correções de falhas ou anomalias que, ainda que impactem sobre a funcionalidade da edificação, não comprometem a saúde e segurança dos usuários.

Já no terceiro patamar, menos prioritário, ficam as correções de pequenos prejuízos à estética que não comprometam muito o valor da edificação. Estas podem ser realizadas sem urgência.


Importante: Busque uma empresa especializada

Lembre-se sempre que o laudo deve ser emitido por um profissional habilitado e registrado em conselho de classe. Afinal, o relatório de inspeção predial servirá como base para o planejamento de ações no prédio.

Existem empresas no mercado, como a TG Perícias, que são especializadas em vistorias deste tipo e as da sua região podem ser encontradas facilmente na Internet. O ideal é contratar uma delas a cada três anos (ou conforme a legislação do seu município).

Se houver trincas ou infiltrações, por exemplo, será necessário avaliar a extensão do problema e definir se o reparo será feito pelos próprios funcionários do condomínio ou deverá ser chamado um profissional qualificado para efetuar o serviço.


Lei de Inspeção Predial não é federal

A legislação de Inspeção Predial não é federal, o que dá liberdade para que os estados e municípios definam as práticas que devem ser obedecidas em sua região.

No geral, a legislação pede a realização de vistoria e laudo de Inspeção Predial (IP). Em alguns casos, é necessária a apresentação do laudo de IP na prefeitura ou órgão designado por ela.

Essas leis tentam evitar acidentes prediais. Isso porque, só para se ter uma ideia, em média 66% desses acidentes ocorrem por falhas de manutenção e uso.


Qual o prazo limite para reclamações junto à construtora?

As reclamações relacionadas a construtoras, verificadas na inspeção predial, são relativas a vícios construtivos, destacando-se os sistemas de impermeabilização (infiltrações), revestimento (fachada) e de combate a incêndio.

Geralmente a inspeção predial tem o foco em edificações que possuem um histórico de utilização e manutenção (ou falta desta), ou seja, em prédios mais antigos. Para verificação das condições técnicas de prédios novos a ferramenta mais indicada é o Laudo de Recebimento/Entrega de Obra.


Confira as legislações em vigor ou os projetos de lei em tramitação de Norte a Sul do País:


Região Sul

Em Porto Alegre, desde 2012, segundo o Decreto 17.720, para obter o certificado de Inspeção Predial, é preciso apresentar o Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP) para a Secretaria Municipal de Obras e Viação (SMOV). O LTIP deve ser feito por um profissional que tenha registro no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA-RS) ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-RS).


Já na capital catarinense, Florianópolis, o Projeto de Lei nº 13101/2008 que regulamentava a questão foi arquivado em 2015. Já em Balneário Camboriú, também em Santa Catarina, desde 2008 está em vigor a Lei 2805, que orienta que as vistorias periódicas feitas no condomínio sejam registradas em um parecer técnico que deve ser anexado ao Formulário de Inspeção Técnica e à Ficha Técnica da Edificação.


Sudeste

Em São Paulo e região, existem algumas legislações vigentes no que diz respeito a inspeção predial. Confira as cidades que já possuem legislação vigente:


Bauru: Lei 4444;

Jundiaí: Lei Complementares nº 261 e 278;

Ribeirão Preto: Lei Complementar 1.669;

Santos: Lei Complementar 441;

São Vicente: Lei 2854-A.


No Rio de Janeiro, está em vigor a Lei Estadual nº 6400, de 05 de março de 2013, que determina a realização periódica por autovistoria, a ser realizada pelos condomínios ou por proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder público, nos prédios públicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de contenção de encostas bem como todas as suas instalações e criar o laudo técnico de vistoria predial. A lei reforça, ainda, a responsabilidade do síndico na questão. O modelo de Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVT) deve ser estabelecido por cada prefeitura municipal do estado.


Norte

Belém, a capital do Pará, por meio da lei municipal nº 7737, regulamentada em 1994, prevê que a prefeitura faça vistoria anuais nos edifícios que tenham mais de 2 andares, independentemente de serem residenciais ou comerciais.


Nordeste

Em Fortaleza, assim como em Porto Alegre, a prefeitura emite um certificado de inspeção predial. Para ser obtido, deve seguir o que é orientado na lei nº 9913, vigente desde 2012. Exigida há mais de 15 anos em Salvador, a Lei 5907 é que orientação sobre a inspeção predial na capital baiana.


Centro-oeste

Em Goiás, existe um Projeto de Lei para que seja necessário o Certificado de Inspeção Predial. Além disso, caso o Laudo Técnico de Certificação de Inspeção Predial aponte alguma irregularidade e o projeto seja aprovado – e a lei entre em vigor -, o documento deverá ser protocolado junto ao órgão competente somado a um cronograma de correções.


Já em Cuiabá, capital do Mato Grosso, a Lei 5.587 regulamenta a realização da inspeção periódica e, como instrumento parte desta fiscalização, foi criado o Laudo de Inspeção Predial (LIP).


Em outras cidades, busque sempre consultar a legislação vigente, seja municipal ou estadual. Como existem vários projetos de lei em andamento, é bom ficar sempre atento. Com ou sem legislação, vale manter o hábito de fazer as inspeções, afinal, isso só trará benefícios para o condomínio.

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