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Direito Condominial

Legislação, casos em que se aplicam e quando contratar um advogado

O condomínio é um conceito que possibilita muitas formas de relacionamentos interpessoais, seja ele dentro de um apartamento com a família, ou mesmo dentro do espaço comum com demais pessoas que habitam ou trabalham no local.

Muitos síndicos, condôminos e até administradores pensam que direito condominial se refere apenas à cobrança de inadimplentes.

Veremos que este conceito também pode ser aplicado em diversas situações dentro de um condomínio.

O direito condominial estipula as regras do uso normal de uma propriedade, e aplica as penalidades às pessoas que as desrespeitarem. Sendo assim, é dever do condômino respeitar às leis do código civil e da legislação condominial, que tratam do tema e regulam os direitos e deveres em condomínio.


Legislação

Antes tratada pela Lei de número 4.591/64, a legislação condominial veio a se aperfeiçoar a partir de janeiro de 2003 com a inserção do Código Civil, tornando essa, a lei mais importante no Direito Condominial.

Ele sobrepôs à antiga lei e passou a regular os assuntos tratados em condomínio, quanto às particularidades dentro de cada condomínio, estão a Convenção e o Regulamento Interno.

Estes dois documentos regram os assuntos mais importantes do empreendimento, como relações entre condôminos e normas de conduta, e por isso toda e qualquer determinação interna está submetida a eles.

Se a Convenção do condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código Civil, elas perdem automaticamente a validade.


Casos em que se aplicam o Direito Condominial

É natural que em uma grande metrópole as pessoas passem a conviver cada vez mais próximas e em condomínios, e esta proximidade muitas vezes gera atritos.

Por isso, é de competência do síndico também ser o mediador nas relações entre vizinhos.

Ele deve cumprir e fazer cumprir a convenção e o regulamento interno dentro de um exercício democrático, por meio de conversas, assembleias e, se necessário, através de notificações e multas.

Entretanto, nem sempre há entendimento ou consenso quanto aos problemas estabelecidos em condomínio, e um dos encaminhamentos é levá-lo ao judiciário, fazendo valer a força de lei.

A inadimplência ainda é o principal caso tratado por advogados em discórdia entre condôminos (cerca de 80%). Os outros problemas costumam iniciar com a letra “C”:

Carro: costuma ser uma fonte de atrito, seja quando ocorre sorteio para área coletiva de estacionamento; estacionar direito; número de vagas.

Cachorro: latidos; odores; o medo, dependendo da raça e do porte; entre outros problemas causados por animais em geral.

Criança: não deveria ser considerado como fonte de conflito, entretanto muitos condôminos se queixam de barulhos e algazarras.

Cano: hidráulica em geral; infiltração de água; vazamento e impermeabilização; entre outros.

Conflitos de vizinhança: ruídos; postura inadequada no trato com funcionários e com condôminos; entre outros.


Quando contratar um advogado

No momento em que se desrespeita um direito de propriedade ou de vizinhança, em que todas as ferramentas de comunicação já foram tomadas pelo síndico, às vezes, até mesmo com o auxílio da administradora de condomínios, o seguinte recurso a ser seguido é procurar um auxílio jurídico especializado em direito condominial.

Os advogados são contratados para esclarecer a legislação e assessorar nos atos de gestão no condomínio, fazendo-se valer o direito do condômino ou do síndico que o contratou, ou mesmo para possibilitar acordos interessantes (extrajudiciais) entre as partes envolvidas.


Alternativas jurídicas

Atualmente, para resolver casos específicos, existem alternativas jurídicas que também podem ser aplicadas, como Juizado de Pequenas Causas, Câmaras de Arbitragem e Câmaras de mediação.

A criação do Juizado Especial está prevista no artigo 98, I, da Constituição Federal, foi instituído pela Lei 9.099/95, sendo que até 20 salários-mínimos, o autor poderá comparecer sem a assistência do advogado. De 20 até 40 salários-mínimos com a presença de advogado.

No caso do Juizado Especial Civil, apenas pessoas físicas podem recorrer a ela, sendo que até 20 salários-mínimos, o autor poderá comparecer sem a assistência do advogado. De 20 até 40 salários-mínimos com a presença de advogado.


É realizada uma audiência de conciliação prévia e, caso não haja acordo entre as partes, em até dez dias é marcada uma nova audiência com a presença do juiz e testemunhas para a solução do problema. O Juizado Especial Civil atende aos assuntos levados pelo condômino, porém ele se limita ao valor de 40 salários-mínimos.

Já na Câmara de Arbitragem, os problemas de caráter financeiro e de relacionamento são resolvidos em pouco tempo, além do que tem o mesmo valor de uma sentença judicial. Esta câmara poderá ser formada pelas partes envolvidas, com ou sem seus advogados, e um árbitro que decidirá o conflito, possibilitando que ele envie o processo para o poder judiciário dependendo da complexidade do assunto.

No entanto, para se fazer valer do uso da Câmara de Arbitragem, é necessária a aprovação em Assembleia, onde também será definida a empresa atuante como Câmara Arbitral.

Com relação à Câmara de Mediação, que tem a mesma finalidade da Câmara de Arbitragem, isto é, chegar à solução para o problema, é contratado um mediador junto a um órgão regularizado, no qual caberá a ele tentar prosperar através de acordo. Se não houver entendimento no problema, o acordo de mediação acaba e o assunto será tratado no poder judiciário.


Como os advogados costumam cobrar

Estimativa de custo e honorário: A Ordem dos Advogados do Brasil estipula os parâmetros de custos dos profissionais em direito, e o mínimo previsto para a prestação de serviços em ação judicial é da ordem de R$ 2.500,00. Entretanto, o valor varia conforme a complexidade da ação a ser prestado pelo serviço jurídico.

Outro parâmetro de custo é na ordem de 20% do valor do benefício econômico a ser buscado.

Tempo estimado das ações: Ações comuns costumavam se desenrolar em três a quatro anos, porém, conforme sua complexidade e o trabalho da defesa, ela poderia se estender às instâncias superiores, podendo durar até 12 anos para sua conclusão. Isso, no entanto, tende a mudar com o advento do Novo Código de Processo Civil, que visa diminuir consideravelmente os prazos de execução das ações jurídicas em condomínios.


Erros dos síndicos

Temos os síndicos profissionais, pessoas com conhecimento sobre o que é um condomínio, sobre as suas normas contidas no Código Civil e com experiência. E há também pessoas que são eleitas síndicas, mas que tem outras atividades profissionais.

Em geral são condôminos ou moradores (porque salvo exigência da convenção condominial, qualquer pessoa pode ser síndica, condômina ou não, residente no condomínio ou não).

A maioria, ao ser eleita, não tem experiência, não sabe por onde começar e tem o desejo de mostrar serviço. É nessa hora que alguns cometem erros, dentre os quais podemos listar os seguintes:

• com relação à administradora do condomínio, costumam pedir levantamentos semanais, desejam fazer assembleias todo mês, enviam mais de dez e-mails por dia e telefonam a toda hora, dando um trabalho enorme.

• não tem ideia onde está a lei que regula os condomínios (Código Civil, artigos 1.331 a 1.358), nunca leram a convenção condominial e não sabem o que é especificação de condomínio. Por consequência, ditam normas ilegais para solução de problemas que rotineiramente aparecem. Enfim, tornam-se pequenos ditadores.

• tratam mal os funcionários ou sem o devido respeito, chegando até mesmo a gritar com eles.

• É comum impedirem o uso de áreas comuns do condomínio. como, por exemplo, o salão de festas para alguma atividade distinta, como uma aula de ioga, que mal algum fará ao recinto que em geral é raramente utilizado.

• procuram obter alguma vantagem pessoal, até mesmo com relação às vagas de seus veículos, quando são elas em local indeterminado.

• deixam de cuidar da conservação das partes comuns, com o objetivo de manter inalterada a taxa condominial, acreditando que síndico bom é aquele que nunca aumenta o condomínio.

• fazem obras sem aprovação de assembleia e escolhem empresas diretamente, sem passar pela administradora, deixando de colher outros orçamentos.

Mas é claro que há síndicos amadores ótimos. Portanto, os condôminos devem estar atentos, na hora de elegerem o representante legal de seu condomínio, para que o seu patrimônio se mantenha valorizado e os problemas que surgem diariamente entre condôminos, moradores e funcionários sejam resolvidos por uma pessoa capaz, honesta e de bom senso. Jamais devem eleger alguém que tem o desejo de ser síndico apenas pela isenção de sua taxa condominial. E, se ninguém aceitar ser síndico, é melhor contratarem um síndico profissional.


Fração ideal


Tem cada vez mais ganhado espaço nas assembleias e nos escritórios dos advogados, a questão da cobrança da taxa de condomínio pela fração ideal. E a reclamação parte sempre daqueles que possuem os apartamentos maiores que, obviamente, pagam mais.

O ponto forte na alegação dos condôminos é de que não seria justo pagar mais, se o fato de terem o apartamento maior não significasse que gastariam mais ou que utilizariam em maior quantidade os equipamentos do condomínio.

Outro ponto também alegado é o de que já pagaram mais ao comprar o apartamento e que, por isso, não seria justo pagar mais para usar as áreas comuns, e ainda, que os empregados (porteiros, serventes, zeladores, etc.) servem em igualdade para todos. Outros, menos informados, chegam até a alegar que “existe lei que já prevê a cobrança por critério de igualdade”.

Quanto a lei que já permita a cobrança pelo critério da igualdade, esta, por enquanto, ainda não existe no ordenamento jurídico brasileiro, apesar de alguns projetos tramitarem no poder legislativo brasileiro, a exemplo do PL 5252/2009, do Dep. Leonardo Quintão, que limita a fixação de cota de rateio em despesas de condomínio. Enquanto não aprovado, vale o que prevê o Cód. Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).”

Portanto, do ponto de vista da lei, as taxas que, porventura, estejam sendo cobradas pelo critério da proporcionalidade (fração ideal) e desde que as convenções destes condomínios não determinem diferente disso, estão rigorosamente dentro da lei.

Agora, quanto à alegação de que apartamento maior não gasta mais e, portanto, também não deveria arcar com um pagamento maior, esta não encontra amparo legal, apesar de aparentemente justa.

Falo aparentemente pelo fato de que, uma vez as unidades maiores pagando menos do que previsto na Convenção, significa que as unidades menores terão que pagar mais, para fazer face ao que os maiores porventura deixam de pagar. Afinal, o condomínio tem um gasto mensal, e esta despesa deve ser rateada em sua totalidade.

E quanto à alegação de que “já se pagou a mais quando foi comprado”, esta não merece qualquer apreciação, até porque tal pagamento não foi feito ao condomínio, e sim, a quem vendeu e “embolsou todo esse dinheiro”.

Resumindo: Não mudou nada e continua valendo o que determina o Cód. Civil. Ou seja, é para pagar sim pelo critério da fração ideal, salvo disposição em contrário na Convenção.

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